L’amministratore di condominio è il custode dei beni condominiali ed è responsabile degli effetti che possono produrre (articolo 2051 del C.C.: “…ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose in custodia”).
La suprema corte di Cassazione ha stabilito con la sentenza n. 25540 del 2017 che vi è responsabilità quando non sono effettuati i controlli previsti dalla legge e viene omesso di verificare la corrispondenza ai criteri tecnici di sicurezza: l’amministratore è responsabile quando rifiuta di attivarsi a tutela del condominio.
L’amministratore invece, facendo osservare tali norme, evita di incorrere in sanzioni o di essere considerato responsabile in caso di incidenti per la non esatta conformità degli impianti (infatti spesso i progetti vengono modificati in modo arbitrario dagli impiantisti, mettendo a rischio il buon funzionamento degli impianti).
L’amministratore di condominio, dunque:
- deve vigilare sulle parti comuni, impianti compresi, osservando tutte le misure idonee a prevenire rischi e tutelare l’incolumità della collettività;
- deve accertarsi che siano rispettate le norme tecniche obbligatorie;
- risponde di omessa rimozione del pericolo che pregiudica l’incolumità delle persone, qualora non si adoperi perché vengano effettuati tutti gli adeguati controlli;
- è responsabile per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del condominio e dal mancato rispetto delle regole tecniche obbligatorie.
L’amministratore deve quindi assolvere ad innumerevole incombenze, dai possibili risvolti legali e pecuniari, cui noi di CHECK ingegneria e servizi possiamo trovare rapide soluzioni.
Vediamo nel dettaglio quali sono gli obblighi e le responsabilità cui facciamo riferimento:
ASCENSORI
L’amministratore condominiale deve affidare la verifica periodica biennale di ogni ascensore del condominio ad un Organismo Notificato. Le verifiche periodiche degli ascensori soddisfano l’obbligo legislativo previsto dal D.P.R. 162/99 e tutelano l’amministratore del condominio.
IMPIANTI ELETTRICI
Per garantire la salute e sicurezza dei condomini ed evitare di incorrere in sanzioni civili o penali in caso di spiacevoli incidenti, l’amministratore di condominio deve affidare la verifica periodica dell’impianto di messa a terra.
CANCELLI AUTOMATICI
Per i cancelli automatici è necessaria una verifica annuale al fine di controllarne il corretto funzionamento e la permanenza della conformità alla Direttiva Macchine.
Seppur meno nota tale verifica è di notevole importanza in quanto, eventuali problematiche dei cancelli automatici, rilevabili durante le verifiche previste per legge, potrebbero comportare importanti danni a cose e/o persone cui potrebbe rispondere anche l’amministratore di condominio.
PREVENZIONE INCENDI
Gli edifici condominiali possono comprendere attività soggette al Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) (ad esempio autorimesse con superficie maggiore di 300 m2). Tale CPI deve essere rinnovato con cadenza quinquennale da parte dell’amministratore di condominio, il quale deve anche mantenere in funzione l’impiantistica e le attrezzature per la sicurezza antincendio, effettuando verifiche di controllo.
Ai sensi dell’art. 20 comma 1 del D.Lgs 139/06, in caso di omessa attestazione di rinnovo del CPI, l’amministratore è punito con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 258 euro a 2.582 euro.
SALUBRITA’ DELL’ACQUA POTABILE
L’art. 5 del d.lgs. 31/2001 dispone che, mentre il gestore dell’acquedotto ha la responsabilità di garantire i requisiti di potabilità fino al punto di consegna (di regola il contatore), l’amministratore del condominio ha la responsabilità di garantire che i requisiti di potabilità siano mantenuti lungo tutta la rete idrica condominiale.
La legge prevede il pagamento di una multa da euro 5.164 a euro 30.987 qualora i valori di parametri fissati dalla legge, rispettati nel punto di consegna, non siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto.
SICUREZZA E PREVENZIONE NEI LUOGHI DI LAVORO
Ogni condominio può essere luogo di lavoro per aziende che prestano la loro opera contestualmente all’interno del condominio, anche se non necessariamente contemporaneamente (imprese di pulizia, manutentori, elettricisti, idraulici, muratori, etc.). L’amministratore ha l’obbligo di far redigere il DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi Interferenziali).
La mancata redazione del DUVRI comporta responsabilità civili e penali oltre che ammende a carico dell’amministratore.
GDPR
Il Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati costituisce il regolamento in materia di trattamento dei dati personali e di privacy.
L’amministratore di condominio deve:
- redigere una informativa aggiornata al nuovo Regolamento;
- curare l’organizzazione interna del suo studio, attraverso la redazione di una valutazione di impatto sulla protezione dei dati e la nomina degli incaricati al trattamento, informando i condomini delle misure di sicurezza adottate per proteggere i dati personali degli stessi;
- acquisire il consenso qualora vengano raccolti dati sensibili.
CHECK è a disposizione per fornire consulenza e svolgere le attività sopra descritte, attraverso l’esecuzione degli opportuni sopralluoghi ad opera dei propri tecnici, in ottemperanza alle normative che disciplinano tali attività.